不動産売却は、不動産売買や仲介で行うやり方があります
損をしないために押さえておきたいポイントはたくさんあります。 不動産売却で必要となる知識や常識、オーナー様の希望にそったアドバイスをさせて頂きます。
不動産売却するには先ずどうしたらいいの？
住み替えや買い替えなど、不動産の売却を考え始めるきっかけは人によって違います。転勤や離婚、相続など突然売却が必要になることもあります。急に訪れた不動産売却のとき、準備ができている方は少ないのではないでしょうか？
不動産売却の流れ
不動産売却を始める前に、いくつか下準備をしなければなりません。売却の理由や売却した後のビジョンだったり、物件周辺の相場を知ることであったり、明確にしておきたい内容は人によって違います。そこまで決まると、実際に不動産売却に入ります。
査定する
数千万円規模のお金が動く不動産売却なので、信頼できる不動産会社が不可欠です。
不動産は、自動車のように「査定金額に納得したら、そのまま代金と引き換えに手放す」ものではありません。
一般に不動産売却として不動産会社が行う査定とは、「その物件をどのくらいの金額で売ることができそうか」を算出することです。つまりその場で不動産会社が買取をするのではなく、買い手を見つけられる金額を算出します。
具体的な金額の算出方法ですが、まずは地域の特性や世情などを盛り込んだ市場価格から物件の相場が判断されます。これに、方角や階数、面積など各物件固有の情報、さらには直近の取引実績、周辺の取引事例（似たような物件がないかを探し、その取引の内容を踏まえる）を加味して計算していきます。
媒介契約を結ぶ
不動産会社に売買を媒介（仲介）するには、正式な契約をしなければなりません。媒介契約には、主に3つの形があります。一般、専任、専属専任媒介契約。それぞれ特徴があるので、ご自身の状況にあった契約をお提案致します。
買い手が見つかると売買契約を結ぶ
実際に買い手が見つかると、ついに不動産を手放す契約を行います。動く金額が大きいので、査定結果や状況と照らし合わせて契約内容をご説明致します。
不動産の引き渡し
買い主さんに不動産の引き渡しを行います。代金の受領と合わせて、抵当権や所有権などに関して登記申請も行います。
大きく分けて上記の4ステップが売却の流れになります。ここまでは物件の引き渡しまでの流れです。
不動産売却で相場を知るには？
一言に不動産と言っても「土地」「戸建て」「マンション」で違いますが、以下、不動産売却の相場を知るために役に立つ4つの項目を紹介します。
実勢価格
実勢価格とは、過去実際に行われた取引の価格です。
路線価
路線価は相続税の算出に主に利用される数字で、道路が面している宅地の「1平米あたりの価格」のことを言います。
固定資産税評価額
土地の場合、所有者に毎年送られる固定資産税納税通知書にかかれている固定資産税評価額も参考になります。不動産取引の事例から市などの自治体が決定します。
査定価格
上記の条件を加味し「レインズ」国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムにて過去の成約事例も参考にしながら価格を算出致します。
早く不動産を手放したいなら不動産買取
一般に言う不動産売却と、不動産買取というのは全く別物です。
不動産売却というとわかりにくいですが、これは「不動産会社による仲介のこと」を指します。つまり不動産を売るという点では同じでも、買い手は仲介会社の他にいるということになります。
不動産買取は、「不動産会社が直接不動産を買い取ること」を指します。すでに買い手が決まっているのでスピーディーに売却を完了できますが、不動産売却と比較すると、金額は低くなる傾向にあります。
できるだけ高く不動産を売りたいという人は不動産売却によって不動産会社により高く買ってくれる人を見つけてもらい、安くても早く現金化したいという人は不動産買取を行うのが適しているということになります。
不動産売却にも税金がかかる
不動産を売却すると、買った時と同じように税金がかかります。具体的には所得税や消費税などが該当しますが、種類が多く、金額も一律ではないので注意が必要です。
諸経費として必ず支払うもの
売却で必ず発生するのは「印紙税」と「登録免許税」です。こちらは売却した「金額」に応じて区分されており、例えば印紙税は、売買契約の金額が1000万円から5000万円の間なら、2万円程度になります。
利益がでると発生する税金
売却で利益が生じると、その利益を「譲渡所得」として扱い、所得税や住民税が課せられることになります。この所得は本業の給与所得や事業所得とは分けて課税されるので、分離課税となっています。
不動産売却でかかる費用
不動産売却では、税金以外に仲介手数料の支払いもあります。売買価格が400万を超える部分は売買価格の3％、200万～400万の部分は4％、200万円以下の部分で5％となっており、通例では不動産の買い手が決まり、買主と売買契約を交わした時に50％、そして実際に物件の引き渡しをした時に50％を支払うと言うのが一般的です。
その他の費用は？
その他、ハウスクリーニングの費用や、廃棄物の処分などがある場合にはそれも費用がかかるので、注意しなくてはいけません。
不動産売却で必要になる書類
不動産売却では必要書類がいくつかあり、すぐに取得できないものもあるので注意が必要です。
まずは、本人確認書類が必要になります。物件を身内と共有名義でもっている場合は、共有している全員のものが必要になりますが、地方の物件を相続した場合などで書類も取り寄せになることもあります。
権利書も必要です。権利書は、法務局から登記名義人が取得する登記済権利書のことを指しており、物件を持っているという証明をする重要書類です。登記済権利書の代わりに登記識別情報が公布されていることあるので、買い主に権利書を渡す時、こちらを渡すこともあります。
また、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書が納税確認のために必須書類となります。
マンションを売却する場合は、マンションに関する規約なども必要書類です。
任意ではありますが、建物に関する書類や土地に関する書類もいくつかあります。これを用意して情報を開示すると売却条件のUPにつながることもあるので、適宜確認しておくとよいでしょう。
